Arealavvik - hva kan du kreve?
Du har avdekket at boligen din er mindre enn du fikk opplyst da du kjøpte. Du har også funnet ut at avviket er såpass stort at det anses som en mangel. Hva kan du da kreve?
Vi har skrevet om arealavvik som mangel HER.
Dersom det foreligger en mangel i form av arealavvik, så er det mest nærliggende å kreve et prisavslag. Bestemmelsen finner man i avhendingsloven § 4-12.
Dersom for eksempel leiligheten er mindre enn opplyst, så er det ikke aktuelt å utbedre mangelen. Fraværet av kvadratmeter må kompenseres på annet vis. Det du da kan kreve er et forholdsmessig prisavslag. Hva er markedspris, gitt at korrekt areal var opplyst? Sagt på en annen måte - hvilken verdireduksjon medfører arealavviket?
Mange tenker at løsningen er å ta kvadratmeterprisen og multiplisere med de kvadratmeterne som mangler. Eksempel: Leiligheten din kostet 5.000.000,- Den var opplyst å være 100 kvm, dvs kvadratmeterpris på 50.000,-. Det viser seg senere at den er 90 kvm, dvs et arealavvik på 10 kvm eller 10% (Ja dette vil da i utgangspunktet være en mangel). Som kjøper vil du imidlertid ikke bli hørt med et krav om prisavslag på 10 x 50.000,- = 500.000,- Hvorfor ikke?
Forholdet mellom den nedsatte og den avtalte pris skal tilsvare forholdet mellom tingens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.
Beregning av et prisavslag i slike tilfeller vil være en en svært skjønnsmessig øvelse. Det man skal finne frem til er forholdet mellom boligens markedsverdi med og uten mangelen. Dersom markedsverdien på boligen din er redusert med 5%, så skal også prisen du har betalt for boligen justeres med 5%.
Ofte vil man ty til uttalelser fra eiendomsmeglere for å vurdere den verdimessige betydningen av arealavviket. Henter man inn flere uttalelser, så vil tilbakemeldingene i tilnærmet alle tilfeller være sprikende. De kan imidlertid gi en viss pekepinn.
Også rettspraksis spriker, og en finner eksempler på prisavslag i størrelsesorden ca 25% - 70% basert på boligens kvadratmeterpris ved salg. Dersom man klager til Finansklagenemnda Eierskifte, vil man oppdage at nemnden i stor grad lener seg til egen praksis, som igjen kan avvike fra domstolenes.
Det er mange forhold som spiller inn på prissettingen av en bolig. Svært ofte vet en heller ikke hvilke arealer som er "mistet". Ulike arealer kan i prinsippet ha ulik verdi. Et bad er eksempelvis et mer verdifullt rom enn en bod målt i kroner og øre. Videre vil boligen din typisk ha de samme kvaliteter som før til tross for mindre areal. Du har et bad og kjøkken, stue og et gitt antall soverom. Hagen din er den samme og beliggenheten til boligen er den samme. Tomteverdien er den samme. Mao er alt likt bortsett fra tallet som angir boligens størrelse.
I og med at det er mange forskjellige forhold som påvirker prisen på en bolig, så vil man ved utmåling av prisavslag måtte utøve skjønn i den konkrete saken og den konkrete bolig. Blant annet vil ovennevnte momenter spille en rolle.