Har selger av bolig opplysningsplikt om at nabo er dømt for overgrep mot barn?

I en fersk dom fra Norges Høyesterett 30.06.22 har domstolen enstemmig gitt selger medhold i at det ikke var plikt til å opplyse om at naboen var straffedømt for overgrep mot barn. Link til dommen finner du her

https://www.domstol.no/no/hoyesterett/avgjorelser/2022/hoyesterett---sivil/HR-2022-1322-A/ 

Sakens bakgrunn

Saken gjaldt tvist etter kjøp av boligeiendom etter avhendingsloven. Spørsmålet saken reiser er om selgerne hadde brutt sin opplysningsplikt overfor kjøperen da det ikke ble opplyst om at naboen var dømt for grove seksuallovbrudd. Verken selgerne eller megler formidlet opplysningene til potensielle kjøpere. For øvrig var det i salgsprospektet opplyst om at området boligen lå i blant annet var egnet for familier med barn.

Hvilke forhold var naboen dømt for?

Naboen hadde blant annet blitt dømt for å ha filmet sine to stedøtre i dusjen og på badet over en periode på hele seks år. I tillegg var han dømt for å ha lastet ned materiale på sin pc som fremstilte seksuelle overgrep mot barn eller som seksualiserer barn. Totalt hadde naboen lastet ned over 300 til dels grove bilder av barn. Han var blitt dømt til fengsel i 1 år og 2 måneder. På salgstidspunktet var naboens straffedom kjent i nabolaget.

Barnefamilien som fikk tilslaget på boligen fikk opplysninger om den straffedømte naboen først etter at kontrakten var signert. Da ønsket de ikke lengre å overta boligen og valgte å gå fra handelen. De hevet kjøpet. Konsekvensen var at selgerne måtte legge huset sitt ut for salg på nytt, dvs foreta et dekningssalg. Ved resalget oppnådde de en salgssum på nesten 1 million kroner lavere enn ved opprinnelig salg. De valgte da etter salget å fremsette krav om erstatning mot opprinnelige kjøpere for det økonomiske tapet de hadde lidt. Kjøperne på sin side mente det forelå mangel ved boligen av en slik karakter at de hadde rette til å heve kjøpet.

Hadde kjøperne rett til å heve kjøpet da de først fikk vite om at naboen var straffedømt? Hadde selgerne misligholdt sin opplysningsplikt og forelå det dermed en mangel ved boligen som berettiget kjøperne å heve kjøpet?

Høyesteretts vurdering

En enstemmig Høyesterett konkluderer med at det i denne saken ikke forelå mangel ved boligen. Selgerne hadde ikke misligholdt sin opplysningsplikt. Høyesterett ytrer forståelse for at kjøpere reagerer negativt når man først blir klar over forholdet. Høyesterett uttaler også at det må antas at omstendighetene vil ha betydning for kjøpere generelt og for villigheten til å by på eiendommen. Likevel kunne selgerne ikke klandres for ikke å ha opplyst om naboen.

Sentralt for Høyesterett var at det kan foreligge opplysninger som kjøpere må forventes å ønske å få, men som kjøpere etter loven ikke har "grunn til å regne med å få". Opplysningens karakter kan sette en begrensning i hva som er et omstende man har grunn til å få opplysning om. Høyesterett viser til at man som kjøper vanligvis ikke kan regne med å få opplysninger om straffbare handlinger begått av naboen. Dette er opplysninger som for øvrig sjeldent er allment kjent. I denne saken tillegges det vekt at de aktuelle opplysningene er personopplysninger av sensitiv karakter.

Opplysningene er av en slik karakter at det er fullt forståelig at kjøperne reagerte negativt da de ble kjent med dem .... Ut fra de overordnede hensynene jeg har påpekt, kan det likevel ikke være avgjørende for omfanget av selgers opplysningsplikt.

Det avgjørende for Høyesterett var at det ikke forelå en faktisk og reell fare for personer på naboeiendommen, dvs for beboere av huset som ble solgt. Lovbruddene var begått i naboens hjem, innenfor husets fire vegger, mot sin egen familie og ved nedlasting fra internett. Det må i følge Høyesterett foreligge en reell risiko for tilsvarende handlinger i fremtiden. Opplysningsplikten vil kunne tenkes brutt dersom naboens handlinger har hatt eller kunne tenkes å ha direkte virkning for den eiendommen som selges. Det var det ikke holdepunkter for i denne saken.

Høyesterett slutter seg til Lagmannsrettens vurdering:

«Flertallet legger på bakgrunn av det som fremgår over, og formålet bak
bestemmelsen i § 3-7, [til grunn] at opplysningsplikt om omstendigheter på
naboeiendommen forutsetter at forholdene på en eller annen måte har en konkret
innvirkning på den aktuelle salgseiendommen. Det legges videre til grunn at det må
være tale om en faktisk og reell innvirkning. I dette ligger at forhold på
naboeiendommen som kun rent subjektivt skaper en følelse av frykt eller ubehag, ikke
er å anse som en omstendighet ved den aktuelle salgseiendommen, som kjøper har
grunn til å regne med å få opplysning om. Det er altså etter flertallets oppfatning ikke
nok at kjøper rent subjektivt oppfatter naboen som farlig, hvis det ikke er et
tilstrekkelig faktisk grunnlag for frykten ... .»

Høyesterett var mao enig i den forståelsen av loven som lagmannsretten hadde lagt til grunn.

Høyesterett kom etter dette, i likhet med både tingretten og lagmannsretten, til at selgerne ikke hadde brutt opplysningsplikten sin. Kjøperne hadde ikke retten på sin side da de valgte å heve kjøpet. I tillegg til at kjøperne må betale erstatning til selgerne, så ble de dømt til å betale sakskostnader for samtlige instanser.